Este departamento, junto con el de suelo y promociones y ventas, son las 3 líneas de negocio que tenemos en GRUPRÓ. El trabajo que llevan a cabo, Ramiro González, Jose Sanromán y Fabián Fernández, consiste en analizar la información que nos envían las entidades bancarias y los fondos de inversión, sobre préstamos hipotecarios impagados, para encontrar aquellas oportunidades que son atractivas desde dos puntos de vista que a continuación matizaremos: el social y el económico.
¿Cómo es posible que, ante una situación como esta, haya una vertiente social?
Cuando uno piensa en situaciones como esta, lo primero que le viene a la cabeza es una familia que pierde su vivienda y queda en una situación de desamparo.
Lo importante en este tipo de casos, si se cogen a tiempo, es tener la capacidad de ponerse en la piel de las dos partes implicadas, analizar en detalle todas las opciones y ver donde está el punto de encuentro.
La primera barrera con la que tenemos que lidiar son las posiciones, completamente opuestas que tienen la partes y la desconfianza que hay por parte de los hipotecados hacia la entidad que les ha prestado el dinero y que con las herramientas de las que dispone quiere recuperar el dinero prestado.
Lo primero que tienen que entender ambas partes es que tienen un conflicto y por el bien de ambos deben entenderse. Esto resulta muy complicado cuando la entidad bancaria presiona al hipotecado y y la persona en situación de impago siente que a medio plazo se va a quedar sin la propiedad y un lugar para vivir.
El primer ejercicio que debería hacer la entidad bancaria, o fondo que ha comprado el crédito, es proponer una solución que no pase por una re-financiación total de la deuda (con el consiguiente aumento de endeudamiento o ampliación de plazos) o la pérdida traumática de la propiedad.
De igual modo, el hipotecado debe entender que una entidad le ha prestado un dinero, con unas condiciones pactadas ante notario, y que debe afrontar dichos pagos o estar abierto a soluciones que logren que la entidad recupere su dinero.
Dependiendo del punto en el cual se encuentre la operación, la salida más común suele ser que logremos una quita por parte de la entidad acreedora que permita al hipotecado re-financiarse (con unas mejores condiciones) o poner a la venta la propiedad y con el dinero obtenido saldar la totalidad de la deuda y empezar de cero.
EXPERIENCIAS DE ÉXITO
Hacemos referencia a dos casos recientes, uno ya finalizado y otro que tenemos en proceso para que se pueda entender cual es el trabajo que realizamos y cómo ambas partes pueden salir beneficiadas.
El primer caso,
Una vivienda que teníamos a la venta en la Inmobiliaria. Un día antes de una visita, se dio una situación que nos puso en alerta y nos indicó que algo estaba pasando.
Tomamos la decisión de reunirnos con el propietario y después de una larga charla nos contó que tenía el préstamo hipotecario impagado desde hacía dos años y el banco estaba por iniciar las acciones legales.
Gracias a la buena predisposición del propietario, algo muy importante en estos casos, en el plazo de una semana teníamos en nuestro poder toda la documentación necesaria y sabíamos cuales eran los pasos a seguir.
En este caso la solución pasaba por la venta consensuada de la propiedad y que esta persona se quedase libre de la deuda, de casi 230.000 euros que le iba a reclamar la entidad bancaria (cuando la propiedad tenía un valor de mercado máximo de 190.000€). Debimos evaluar la situación minuciosamente pues la propiedad tenia deudas inherentes, algunas registradas en la propiedad y otras, como la deuda de comunidad sin registrar pero perfectamente reclamable a deudor. Conseguimos abonar otras deudas (por valor de casi 20.000€) con la comunidad, seguridad social, Oral y empresas suministradoras, cancelar el crédito con el banco y dejar libre de deudas al propietario, que pudo continuar su vida con deuda 0.
El segundo caso, en el que estamos trabajando actualmente, consiste un préstamo impagado sobre dos propiedades y que además del hipotecado, implica a dos avalista que son familiares.
Esta persona se expone a que la entidad bancaria se quede con ambas propiedades y siga debiendo, además, 100.000€ una vez finalizado el proceso judicial.
El cliente tenía una empresa que sufrió impagos durante la crisis inmobiliaria y para poder soportar el funcionamiento decidió financiarse mediante un préstamo hipotecario que con el paso del tiempo y el deterioro de su empresa no pudo abonar.
Por suerte está abierto a colaborar y aunque actualmente no tiene capacidad para afrontar los pagos, la solución que le hemos propuesto pasa por una quita, la venta de, al menos, uno de los activos y si en un futuro cercano su situación mejora podrá quedarse con una de las propiedades.
El punto más importante en esta operación es que lograremos que desaparezca para él, y sus familiares avalistas, toda la deuda contraída con la entidad bancaria; podrán vivir tranquilos una vez realizada la venta de uno de las propiedades.
Por casos como estos, o similares, en GRUPRÓ decimos que nuestro trabajo tiene una vertiente social. Nuestro conocimiento y capacidad de analizar las operaciones nos permiten proponer soluciones a situaciones complejas y ayudar a las personas a salir adelante después de un bache.
ASPECTO ECONÓMICO Y TIEMPOS DE INVERSIÓN CONJUNTA
Cuando hablamos de operaciones de compra de créditos desde un punto de vista económico, el criterio más importante para el inversor es la rentabilidad.
Desde el Departamento de Deuda de GRUPRÓ – Grupro inmobiliario hemos puesto en marcha, de manera trimestral, proyectos de inversión conjunta y multiactivos (varios inversores aportan capital para la compra varios créditos). Estos proyectos consisten en replicar, a pequeña escala, el modelo de negocio de los grandes fondos de inversión, seleccionando las propiedades que queremos adquirir.
Los fondos de inversión adquieren, de las entidades bancarias, carteras con cientos o miles de activos, por toda España, y dentro de esas carteras hay de todo (bueno y malo). En el Departamento de Deuda de GRUPRÓ realizamos una minuciosa selección de la propiedades considerando su rentabilidad, su atractivo en el mercado y la situación legal y urbanística, para ofrecer a nuestros inversores la mejor rentabilidad posible una vez se haya finalizado el proyecto.
A diferencia de los casos que comentamos anteriormente, en esta vertiente de negocio, la situación ha llegado, en la mayoría de los casos, a un punto de no retorno y el escenario más probable es la pérdida del bien del deudor, en una subasta judicial y casi en el 100% de los casos, él, seguirá teniendo deuda con la entidad acreedora.
En este caso GRUPRÓ juega un papel de empresa gestora que se encarga de negociar con los acreedores la compra de los créditos y, de este modo, obtener el control de la operación, sus tiempos y ofrecer al hipotecado y los inversores (que han puesto fondos para la adquisición de los créditos) una solución ventajosa para ambas partes.
Una vez estudiadas, en detalle, todas las variables de cada crédito le presentamos a los inversores las oportunidades y el rendimiento económico de cada una de ellas. Las operaciones que estudiamos tienen una rentabilidad mínima estimada de un 15% anual, en algún caso podemos llegar a rentabilidades del 50 o 60% en operaciones a 2-3 años.
Con el visto bueno de todos los inversores, a las operaciones planteadas, se firman un contrato entre la empresa gestora y el partícipe de la inversión donde quedan perfectamente reflejadas las obligaciones y derechos de ambas partes así como los ingresos que recibirá cada uno de ellos.
Tras la firma del contrato los inversores depositan la cantidad estipulada para la inversión y estos fondos se destinan, de manera inmediata, a la adquisición de los créditos presentados.
A partir de ese momento la entidad bancaria o fondo sale de la “ecuación” y la empresa gestora puede ofrecer soluciones directamente al hipotecado.
Siempre que sea posible contactar con él le vamos a ofrecer una solución a su caso concreto y haremos todo lo posible para que colabore con nosotros ya que esto agiliza la resolución del expediente, el tiempo medio de estos casos suele ser inferior al año (entre 6 y 8 meses).
Por el contrario hay casos en los que no es posible contactar con el hipotecado, bien porque ha fallecido o hace todo lo posible para que no lo localicen. Cuando nos encontramos en esta situación recurrimos a la vía legal de la mano de los mejores especialistas en la materia para lograr la resolución en una ventana temporal aproximada de 2 años.
Es importante mencionar que si el “deudor huidizo”, en algún punto del proceso, se muestra dispuesto a colaborar le vamos a escuchar y proponer una solución adecuada a la situación de la operación en ese momento.